相邻权纠纷问题研究

   【案情简介】

2014年赵某购买某小区商业用房A房屋。B房屋位于A房屋楼上。B房屋属于乙公司所有，2018年乙公司将B房屋出租给甲公司，用途为经营足道按摩。丙公司为涉案小区物业管理公司。2020年11月赵某发现A房屋大面积漏水，其找到甲公司、丙公司，甲公司配合丙公司对漏水部位进行了维修，对甲公司店铺泡澡桶下方部位地面拆开后加装了防水，后A房屋不再漏水。事发后，赵某还到某公证处对于A、B房屋的房间现状、房间内物品进行了保全证据公证。由于双方对于漏水责任主体及赔偿数额未协商一致，故赵某诉至人民法院，要求甲公司、乙公司、丙公司赔偿房屋漏水损失及公证费。

   【调查与处理】

生效判决认为，甲公司租用B房屋作为经营足道按摩使用，其地面的防水要求应高于普通商铺的一般标准，其在使用房屋的过程中，未尽到谨慎注意义务，使用不当侵害了赵某的合法利益，应当承担相应的赔偿责任。赵某因漏水产生的受损财产经过了司法评估，赵某要求甲公司赔偿，有事实依据，法院予以支持。乙公司作为B房屋的出租方，现没有证据显示其出租的房屋在正常使用的过程中有质量问题，赵某要求其赔偿，缺乏依据。丙公司作为物业管理公司，现没有证据显示其对A房屋漏水有过错。关于赵某要求的公证费，并非漏水造成的必然损失，其要求赔偿，因缺乏法律依据，人民法院不予支持。故判决：甲公司赔偿赵某财产损失。

   【法律分析】

《中华人民共和国民法典》第二百八十八条【处理相邻关系的原则】不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。

第二百八十九条【处理相邻关系的法律依据】法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。

第二百九十条【用水、排水相邻关系】不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。

对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放，应当尊重自然流向。

   【典型意义】

    本案系楼房漏水引发的相邻关系案件，日常生活中较为常见。发生漏水时，漏水原因难排查，即使确定漏水点、造成漏水的责任主体，业主、物业公司往往相互推诿，如果存在房屋租赁情形，承租方与租赁方之间权责不明确，又增加了受害方的维权难度。本案为判断漏水责任承担主体提供了明确的思路和标准。在确定漏水所在房屋的情况下，房屋的出租方应该对于房屋在正常使用过程中的质量问题负责；承租方在使用房屋的过程中，应尽到谨慎注意义务，否则将对因使用不当造成的法律后果承担相应的赔偿责任。在实践中，承租方应当在使用房屋过程中充分考虑相邻权利人的利益，尽量避免其给相邻权利人造成妨碍和损害，营造和谐、友善的邻里关系，发挥社会主义核心价值观的重要意义。