装修完却不能营业， “3+N”新调解模式巧化经营难题

【案情简介】

2021年4月，H公司将其所有的某房屋出租给L公司使用，其中一楼420平方米，二楼1210平方米。L公司承租后，将该店面1楼转租给A、B公司，二楼装修作为公司办公场所。但装修完后，L公司却发现，由于房屋存在设计缺陷，不能通过消防检验，无法开业。经与H公司协商无果，L公司决定拒付租金抗议。H公司多次催缴无效，便发函要求解除与L公司的房屋租赁合同。双方公函互往，问题拖了一年多却得不到解决。

L公司认为，自己花高价装修、招聘人马花费了大量人力物力却不能开业，还白白浪费了几个月，H公司应该赔偿其损失等共计八十余万元。H公司认为，L公司占着寸土寸金的地却迟迟不开业，已超过合同约定的最迟开业期一年多，现在连租金都不付，还想要违约金，简直无理取闹，更何况双方合同约定，乙方应自行负责在开业前取得。双方一见面就唇枪舌剑，争执不下，最终决定共同向警民联调中心申请调解。

【调查与处理】

警民联调中心受理该纠纷后，认为本案案情较为复杂，适宜采用“3+N”调解模式，指派由派出所民警、律师和调解员组成的调解小组，共同调解本案，并邀请辖区消防支队参与调解。

根据双方陈述，特邀律师分析案件焦点如下：

1. L公司无法取得开业必需的消防安全手续是由于乙方装修所致还是由于房屋存在设计缺陷？

2. 如解除合同，双方应承担什么样的法律责任？

对于第一个问题，消防支队工作人员解答道：本案所涉及店面由于房屋结构问题，需拆除烟道、修缮楼梯等才能取得消防许可，但该整改方案一是涉及该楼栋其他公司经营，二是整改耗费的金额高，短期内难以完成。由于L公司租赁房屋原定目的难以达成，调解员建议双方解除房屋租赁合同。

对于第二个问题，根据双方合同约定，如L公司逾期未付租金持续达30日，H公司可书面通知解除合同。因此，根据H公司出具的《房屋租赁合同解除通知书》，双方已于2021年10月解除房屋租赁合同。

合同解除了，赔偿责任该怎么算呢？双方公司委托代理人又开始了争吵，H公司认为，L公司应支付占用房屋的租金直至2022年5月，并按照合同约定支付违约金；L公司认为，H公司应赔偿其装修店面、招聘员工花费的费用，以及公司不能正常开业所损失的利润等，共计80余万元。

吴律师向双方分析道：1.关于H公司要求支付的租金及因逾期支付产生的违约金，由于双方合同已于2021年10月解除，因此H公司仅能主张到2021年10月，后期由于双方未能达成一致意见而造成租赁房屋空置，可再行协商；

2.关于L公司主张的赔偿金，由于双方合同中没有约定相关条款，只能根据双方协商签订补充协议或依据民法典关于合同法的约定进行处理。因双方信任已经破裂，难以通过协商解决，建议依据民法典关于合同法的约定进行处理。

根据民法典第五百八十四条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。损失赔偿额的认定不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。由于L公司未开业，利润难以估算，招聘员工所耗费的人力成本也难以计算，调解员建议H公司放弃主张租赁房屋空置和逾期支付的违约金，仅要求支付欠缴租金；L公司放弃主张招聘员工和预期利益，仅要求赔偿装修部分的损失，双方放弃主张的部分相互抵消。

吴律师的意见得到双方的认可，但如何计算L公司装修部分的损失呢？由于双方互不信任，H公司拒绝以L公司支付的装修款计算赔偿金额。吴律师提议，由双方选定第三方专业公司评估L公司装修金额，再组织第二次调解，计算双方赔偿金额。经双方协商，由H公司选定评估公司并支付费用。

有了第一次奠定的基础，第二次调解，双方的气氛和睦了不少，H公司出具了第三方专业机构对房屋装修部分的评估报告，双方协商同意H公司以该报告确定的金额购买L公司装修部分，以L公司前期缴纳的履约保证金冲抵其拖欠的租金，并沟通了L公司与A、B公司之间的房屋转租合同如何处理的问题，最终达成调解协议如下：

1. H公司与L公司解除房屋租赁合同；

2. L公司以其前期缴纳的履约保证金充抵其拖欠的租金，并承担因使用、管理所发生的费用；

3. L公司与A、B公司之间解除房屋租赁合同并全额退还履约保证金；

4. H公司根据第三方评估报告确定的金额购买L公司装修部分；

由于案件涉及金额较大，中南路警民联调中心协助H公司与L公司向中南路法庭申请了司法确认。7月1日，调解员对调解协议履行情况进行回访，调解协议书已履行完毕。

【法律分析】

根据民法典第五百八十四条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。损失赔偿额的认定不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

【典型意义】

合同履行的过程中，遇到合同未约定的事项怎么办？吴律师建议可适用民法典 第五百一十条和第五百一十一条处理。

第五百一十条 当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。

第五百一十一条 当事人就有关合同内容约定不明确，依据前条规定仍不能确定的，适用下列规定：

（一）质量要求不明确的，按照强制性国家标准履行；没有强制性国家标准的，按照推荐性国家标准履行；没有推荐性国家标准的，按照行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。

（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，依照规定履行。

（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。

（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时请求履行，但是应当给对方必要的准备时间。

（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的方式履行。

（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担；因债权人原因增加的履行费用，由债权人负担。