对区十六届人大三次会议第47号建议的答复

一、基本情况

中华路街道现有老旧片区11片（西城壕2片、户部巷3片、都府堤2片、楚材4片），其中已改造6片：常平仓片（新华村A、楚材小区B），户部巷片，广福坊片，自由路西片，都府堤片（三微改造），楚材小区。列入2024年改造计划2片：三道街片（纳入全省第一批城镇老旧小区改造新模式探索试点，打造集景区，休闲，文化，商业，民俗于一体的新业态模式）、自由路东片。待列入改造计划的3片：常平仓片（暂停）、临江片、民主路片。

中华路街道实有房屋户数约为12300户，目前有物业管理的点位共12个，合计4120户，占整个辖区总户数的33.5%。其中老旧物业小区2个1903户：常平仓片（新华村、楚材北区）853户、楚材小区1050户，占比15.5%；备案物业小区7个1750户：胭脂山花园297户、泰昌公寓224户、金厦银座198户、都景园83户、中华路公寓156户、银聚园88户、常阳丽江城704户，占比14.2%；自管物业小区3个466户：省粮食局家属院126户、建设科大院户152户、省农垦家属院户188户，占比3.8%。

无物业管理的点位8个，合计8186户，占整个辖区总户数的66.5%。三道街片1336户、民主路片663户、自由路东片831户、常平仓1495户、自由路西片650户、户部巷片985户、都府堤片1189户、临江片1037户。

二、具体做法

（一）选好物业

街道在老旧小区改造项目启动前，就开始了物业筛选工作，通过广泛搜集资料，选择比较多家物业公司，排除了辖区物业公司，最终引入了有老旧小区运营成功经验，在北京打造了“劲松模式”的愿景和家。3个月后在西城壕社区成功完成物业选聘及收费确权，当年物业费收缴率破50%，建成40年的老旧小区第一次实现物业收费。

物业前期介入的好处，一是可以跟老旧小区改造深入对接，全程参与规划，从物业管理与便于后期服务的角度，给出专业化建议。如停车位规划、车辆出入动线设计、道闸安装、便民设施嵌入等。二是以服务换支持，入驻初开展公共保洁、便民养护、秩序维护、车辆管理、公共设施、日常运维等基本保障服务，让居民感受物业服务带来的变化，为物业收费确权及缴纳奠定了基础。

（二）做好支持

考虑到老旧小区物业面临的收费难及收费低问题，街道提供了资金、运营、办公用房、社区网格陪同入户等各项支持。以和家为例，2021年11月入驻，2023年8月因全国范围业务收缩退场，据测算，和家公司收入约110.7万，西城壕社区三个月应急过渡期补贴19万元，楚材社区六个月应急过渡期补贴40万元，居家养老服务中心运营补贴12.5万元，保洁15万元，收取物业费17.7万元，停车费6.5万，支出102万，盈余超8万。

（三）发动好居民

居民的参与是物业能否落地的前提和基础。一是打造中华好邻居治理品牌。坚持“打造共建共治共享社区”的理念，发动居民骨干广泛参与，通过服务换取积分，抵扣物业费。二是解决困难家庭就业难题。物业聘请物业管家、安保值守等人员优先考虑辖区内低保、特扶等困难家庭人员，提供了家门口的岗位。西城壕社区原来的废品回收人员就被聘请为物业管家，只需1000元的支出，变身为楼栋保洁员。

（四）解决好难题

解决群众反映的急难愁盼问题，赢得居民信任度，增加物业收缴率。

1.天然气入户。坚持物业、社区、居民“三方联动”，主动对接联系天然气公司，解决楚材北区17、18、19栋居民多年无天然气的问题，得到居民的认可。

2.楼顶、楼道清理。在入户走访中，针对居民提议的楼道堆放杂物多，楼顶军运会遗留绿网赌塞下水道等问题，利用惠民前期结余资金进行了清理。

3.停车难。对小区长期停放的僵尸车进行了统一清理，小区内有停车位约195个，在出入口合理划线，引导居民规范停车。

4.飞线充电。一是网格员上门入户发放飞线充电告知书、提醒函。二是对长期占用车棚的电动车进行集中整治处理，楚材小区现4个点位共有充电口46个，发现飞线充电居民27户，充电桩满足需要。三是成立维楚平安志愿服务队，每日开展小区安全巡逻，清理乱停乱放共享单车及长期停放在充电桩的电动车，制止飞线充电行为。四是对于屡教不改的，协同派出所民警上门提醒。五是街道联合物业，协同社区网格员与电动车充电桩商家探讨辖区居民分时段优惠充电方案。

三、取得成效

（一）物业企业初步站稳脚跟

2023年8月和家撤场后，为使物业服务不中断，无缝对接引进泰维鼎物业。据初步测算，泰维鼎物业运营楚材小区全年可获得收入约77.45万，一是物业费19.88万（66252.29㎡*0.5元/月/㎡*50%收缴率*12个月=19.87万。），二是停车费18.72万（楚材小区195个*80元/个/月*12个月=18.72万），三是补贴23.85万（66252.29㎡*0.3元/㎡/每月*12个月=23.85万），四是其他收入15万（食堂、居家养老中心、广告、中介、送水、托管等除去支出后利润）。支出约75.76万，一是物业人员经费50.76万（16人，42300元/月*12个月=50.76万），二是办公经费5万（办公用品、人员服装、宣传物料制作等），三是公共区域维护20万（监控、车辆道闸、绿化、充电桩、门禁、扶手、内部道路等维护维修，公共电表安装、楼道灯电费等），全年基本能实现收支平衡。

（二）培养了一批居民骨干

通过物业开展的“中华好邻居”社区治理项目，组织发动群众，发现了一批热心社区事务的居民骨干，挖掘了一批乐于参加社区治理的党员骨干。

（三）解决了一系列急愁难盼问题

在全覆盖入户走访过程中，摸清了网格底册，搜集了居民问题及需求清单，并进行分类分项处理，通过解决居民问题，满足居民需求，组建提高居民对街道、社区及物业的满意度与认可度。

四、存在问题

（一）辖区老年人多，困难群体多，物业缴费意识不足。

（二）网格员日常服务到位，充当了物业管家的角色，居民对物业的需求不高。

（三）基础设施欠账多，水电气设施不完善。

五、下一步计划

（一）物业服务保障到位

加强对物业服务的监督与管理，制定社区、居民对物业的评价考核制度。每日在居民群发布物业服务内容及事项，赢得居民认可。回应居民需求，楼道安装公共电表，点亮楼道灯；严格楼栋门禁使用；小区公共区域及楼道清洁服务质量提升。

（二）对物业帮扶到位

一是发动直管党员、在职党员、房管所公房189处，积极带头足额缴纳物业费。二是完善社区“综合党委+自治体系+管理体系”三位一体的治理体系。

（三）诉求问题解决到位

一是安装小区大门，降低流动摊贩和游客对居民生活影响。二是利用惠民资金安装灭蚊灯、指示牌、维修充电桩等。三是协调地铁集团，针对楚材小区居民制定夜间停车优惠方案，缓解停车难问题。四是协调自来水、城管、公安等部门，解决供水、油烟、麻将馆夜间扰民问题。

（四）群众发动组织到位

一是组建维楚平安志愿服务队，常态化开展安全巡查，清理乱停乱放共享单车，制止飞线充电行为，宣传消防安全知识等。二是成立商居联盟，每月组织商户、居民代表、物业、社区、城管等，召开议事协商会，协商经营问题，化解矛盾，规范经营次序。