楼盘烂尾，购房者还需还房贷吗？

【案情简介】

2015年，王先生与开发商签订《商品房买卖合同》，购买了某楼盘的期房，开发商承诺于2017年12月31日前交房。王先生向银行按揭贷款100万元，以期房作为抵押，其支付了首付款后银行将贷款发放至开发商账户。2016年底，开发商因资金链断裂，工地停工，楼盘成了烂尾楼。王先生向法院起诉开发商，将银行列为第三人，要求解除与开发商的《商品房买卖合同》，开发商返还购房首付款和已付给银行的本金及利息，并解除与银行的《抵押贷款合同》。

【调查与处理】

开发商经法院传唤未到庭，银行答辩称双方签订的《抵押贷款合同》合法有效，王先生应按照合同约定继续还贷。法院经审理判决：一、解除王先生与开发商的《商品房买卖合同》；二、解除王先生与银行的《抵押贷款合同》；三、开发商返还王先生的购房款，并支付违约金；四、开发商赔偿王先生已还银行的贷款本金及利息；五、开发商向银行偿还《抵押贷款合同》中王先生未偿还的本金及利息。

【法律分析】

1.王先生与开发商签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。合同签订后，王先生依约向开发商支付了购房款，但开发商已无法按合同约定期限履行交付房屋的义务，其行为构成违约，王先生依据合同约定主张解除商品房买卖合同，具有事实及法律依据。

2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。王先生与银行签订的《抵押贷款合同》系基于王先生与开发商所签订的《商品房买卖合同》而签订。《商品房买卖合同》解除后，《抵押贷款合同》的目的已无法实现，亦应当解除。

3.《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款规定:“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。”原告因履行《商品房买卖合同》，支付了首付，并向银行支付了一部分本金和利息，此均属于原告的损失；另外，《商品房买卖合同》中约定了开发商的违约责任。因此，《商品房买卖合同》解除后,开发商应向王先生返还其支付的购房款、已向银行支付的本金及利息，并按照合同约定支付违约金。

4.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条规定：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。因此，剩余的贷款本金及利息，应当由开发商返还给银行。

【典型意义】

 一是具有警示效果。随着近些年房地产开发商的不断暴雷，越来越多的楼盘成了烂尾楼。购房者购买新房，前往楼盘的售楼中心，根据开发商提供的户型图和模型以及销售人员的口若悬河，就签订了购房合同，房价高涨，购房者往往掏空“六个钱包”才能凑齐首付，还有大部分购房款需向银行贷款，往往偿还了一两年的贷款后才能拿到房屋。楼盘烂尾后，购房者拿不到房子，却还要承担高额的房贷，想不还房贷了，却怕不还房贷影响个人征信。这样的事屡见不鲜，令人痛心，此案为这类购房者提供了示范，受害者可以通过诉诸法律武器来维护自己合法权益。

二是提供法律遵循。法律明确规定了解除购房合同后贷款合同亦可解除，剩余房贷由开发商偿还，不再为购房者增添压力，让购房者及时止损。

三是维护社会稳定。合理处置由烂尾楼引起的纠纷，减少社会矛盾，稳定社会秩序，解决民生问题，具有积极的社会意义。